Was bedeutet die geplante Wärmelieferverordnung für Lieferanten von Nah- oder Fernwärme?

Wie berichtet gibt es künftig im Mietrecht eine neue Vorschrift, nämlich den § 556c des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Sie regelt, unter welchen Bedingungen der Vermieter die Wärmekosten weiterhin als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen darf, wenn er im laufenden Mietverhältnis die Wärmeversorgung auf einen Contractor bzw. einen Fernwärmelieferanten überträgt. Die Details soll eine Rechtsverordnung regeln. Am 13.2.2013 wurde vom Bundesministerium der Justiz ein erster Referentenentwurf einer solchen Wärmelieferverordnung (WärmeLV) veröffentlicht (wir berichteten).

Obwohl § 556c BGB primär die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter regelt, wirkt sich die WärmeLV auch auf Wärmelieferanten aus. Denn der Referentenentwurf enthält im ersten Teil Vorschriften dazu, wie der Inhalt der Wärmelieferverträge ausgestaltet sein darf, damit der Vermieter die neuen Wärmekosten nach § 556c BGB auf seine Mieter umlegen darf. Für Wärmelieferverträge, die bei Umstellung auf Wärmeliefercontracting abgeschlossen werden, macht das Regelwerk deutlich engere Vorgaben als die Verordnung über allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) und schränkt somit die Vertragsfreiheit nicht unerheblich ein.

Welche Fälle sind erfasst?

Die Verordnung ist nur anwendbar, wenn der Vermieter von der Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser zu einer gewerblichen Lieferung übergeht und die Kosten nach § 556c BGB an seine Mieter weitergeben will. Wenn sich der Vermieter also mit seinen Mietern unabhängig von § 556c BGB auf eine Umstellung der Wärmeversorgung und Kostentragung geeinigt hat, sind § 556c BGB und damit die WärmeLV nicht anwendbar.

Betroffen sind nicht nur Wohn- sondern auch Gewerbemietverhältnisse, denn § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB verweist explizit auf § 556c Abs. 1 bis 2 BGB sowie die nach § 556c Abs. 3 BGB dazugehörige WärmeLV. Anders als bei Wohnmietverhältnissen sind hier gemäß § 578 Abs. 2 Satz 2 BGB abweichende Vereinbarungen unter den Parteien – auch zum Nachteil des Gewerberaummieters – möglich. Vertragsgestaltungen, bei denen die einzelnen Mieter jeweils unmittelbarer Vertragspartner des Wärmelieferanten werden (sogenanntes Full-Contracting), werden hingegen nicht erfasst, da eine solche Umstellung nicht in den Regelungsbereich des § 556c BGB fällt.

Soweit die WärmeLV anwendbar ist, geht sie der AVBFernwärmeV gegebenenfalls vor (§ 5 WärmeLV). Die Regelungen sind teilweise deutlich strenger als die Vorgaben der AVBFernwärmeV.

Welche Regelungen sind für Lieferanten von Nah- oder Fernwärme besonders beachtlich?

Für die Lieferanten ist zunächst die Regelung in § 2 Abs. 1 WärmeLV relevant. Diese schreibt vor, welche Regelungen in einem Wärmeliefervertrag zwingend enthalten sein müssen. Dass Regelungen zu den Leistungen des Wärmelieferanten und des Wärmelieferpreises in einen Wärmeversorgungsvertrag hineingehören, überrascht nicht. Eine Besonderheit liegt aber darin, dass die WärmeLV zwingend vorsieht, dass im Wärmeliefervertrag auch Angaben zur Effizienzverbesserung nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB oder zur verbesserten Betriebsführung nach § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB und zum Kostenvergleich nach § 556c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB enthalten sind. Dies geht über die Anforderungen der AVBFernwärmeV hinaus.

In der Verordnungsbegründung zu § 2 Abs. 1 WärmeLV heißt es, dass diese genannten Bestandteile „zwingend“ sind und dass der gesamte Wärmeliefervertrag nicht zustande kommt, sofern diese „wesentlichen Bestandteile“ fehlen. Das ist zum einen verwunderlich, denn Angaben zur Effizienzverbesserung und zum Kostenvergleich sind keine üblichen – und erst recht keine zwingenden – Bestandteile von Wärmelieferverträgen. Außerdem widerspricht diese Begründung § 7 WärmeLV. Denn § 7 WärmeLV besagt ausdrücklich, dass eine von den Vorschriften des ersten Abschnitts der Verordnung abweichende Vereinbarung im Wärmeliefervertrag unwirksam ist, nicht aber der gesamte Vertrag. Die Frage ist auch, was passieren soll, wenn beispielsweise nach fünf Jahren festgestellt wird, dass eine nach § 2 Abs. 1 WärmeLV zwingende Regelung, die den Vertrag entsprechend der gesetzlichen Begründung unwirksam macht, fehlt. Hier entsteht eine große Rechtsunsicherheit, die dringend beseitigt werden muss.

Eine weitere Regelung, die Lieferanten von Nah- oder Fernwärme kennen sollten, ist in § 3 WärmeLV enthalten. Nach dieser Vorschrift bedarf der Wärmeliefervertrag der Textform. Dies setzt sich klar in Widerspruch zur AVBFernwärmeV, die gerade keine Formvorschrift für das Zustandekommen eines Vertrages macht. Der Grund für dieses Formerfordernis dürfte darin liegen, dass der Mieter in die Lage versetzt werden soll nachzuvollziehen, wie sich seine Versorgung verändert hat und wofür er die Kosten zu tragen hat. Aus Sicht des Wärmelieferanten stellt die Textform lediglich eine weitere Notwendigkeit dar.

Kritisch ist auch die Regelung in § 4 WärmeLV zu sehen. Hiernach müssen Preisänderungsklauseln stets den Vorgaben des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV entsprechen. Nun müssen Verträge, in denen die AVBFernwärmeV anwendbar ist, diese Vorgaben ohnehin immer erfüllen. In derartigen Fällen ergibt sich also keine Besonderheit. Beachtlich ist aber, dass § 4 WärmeLV auch für Individualverträgen gilt. Diese fallen aus dem Anwendungsbereich der AVBFernwärmeV hinaus, müssen im Falle der Anwendung der WärmeLV aber dennoch die Vorgaben des § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV für Preisanpassungsklauseln erfüllen.

Wenn also Wärmelieferant und Vermieter aufgrund des besonderen Bedarfs keinen vorgefertigten Vertrag verwenden, sondern sich individuell auf bestimmte Regelungen einigen wollen, ist dies nur außerhalb des Anwendungsbereichs von § 556c BGB und der WärmeLV möglich. Dort ist zwar eine individuelle Preisklausel zulässig, die beispielsweise nur an die Erzeugungskosten (und nicht an ein Marktelement) angeknüpft. Allerdings können die veränderten Wärmekosten dann nicht mittels eines gesetzlichen Anspruchs aus § 556c BGB an die Mieter weitergereicht werden, sondern es bedarf hierzu einer besonderen Vereinbarung zwischen ihnen und dem Vermieter.

Nach § 6 WärmeLV kann der Kunde (in der Regel der Vermieter) vom Wärmelieferanten in bestimmten Fällen verlangen, diejenigen Kostenbestandteile des Wärmelieferpreises auszuweisen, die der Mieter nach dem Mietvertrag als Betriebskosten zu tragen hat. Für uns stellt sich hierbei die Frage, woher der Lieferant die mietvertraglichen Vereinbarungen zwischen seinen Kunden und deren Mietern überhaupt kennen soll.

Wie gezeigt, sehen wir an einigen Stellen noch Nachbesserungsbedarf. Es bleibt abzuwarten, ob und in welcher Form der Referentenentwurf tatsächlich umgesetzt wird.

Ansprechpartner Wärme: Stefan Wollschläger/Ulf Jacobshagen
Ansprechpartner Contracting: Ulf Jacobshagen/Dr. Markus Kachel