Wenn die Gebäudeversicherung mehr zahlt als in der Bilanz aktiviert

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Wer ein Grundstück mitsamt einer Forderung an die Gebäudeversicherung kauft, kann vor einer schwierigen bilanzsteuerrechtlichen Frage stehen: Was, wenn die Versicherung mehr zahlt, als in der Bilanz aktiviert? Dazu hat im Fall eines Grundstücks mit Brandruine das Finanzgericht (FG) Schleswig-Holstein ein interessantes Urteil (Urt. v. 15.11.2017, Az. 5 K 181/14) gefällt.

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Werbungskostenabzug auch bei langfristig unbebauten Grundstücken möglich

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Werbungskosten kann man nur von der Steuer absetzen, wenn man damit Einnahmen erzielt oder zumindest beabsichtigt ist, Einnahmen zu erzielen. Das gilt auch für die Zinsen, die man auf einen Kredit bezahlt, mit dem man einen Grundstückskauf finanziert hat. Doch was, wenn das Grundstück jahrelang unbebaut bleibt und somit keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abwirft?

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Vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude kann für die AfA-Bemessungsgrundlage maßgebend sein

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Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist beim Kauf eines Grundstücks mit Gebäude nur von den auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten zulässig, weil ein Grundstück ein nicht abnutzbares Wirtschaftsgut ist. In der Praxis ergeben sich häufig Streitigkeiten mit dem Finanzamt über die Frage, wie viel vom Kaufpreis auf das Grundstück entfällt und wie viel auf das Gebäude. Während das Finanzamt einen möglichst hohen Grundstücksanteil ansetzen möchte, ist die Auffassung des Steuerpflichtigen umgekehrt.

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Augen auf beim Grundstückskauf

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Ein Grundstück kauft man nicht mal „einfach so“, weder als Unternehmen noch als Privatperson. Sorgfältig wird selbst bei unbebauten Grundstücken geprüft, wie die Planungssituation aussieht, was sich in der Umgebung befindet, und ob unter der Erde möglicherweise Altlasten schlummern, die eines Tages wegen behördlicher Auflagen zu hohen Folgekosten führen. Sowohl die Preisbildung als auch die vertraglich vereinbarten Garantien hängen damit maßgeblich von Rechtsfragen ab.

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Wie man den abschreibungsfähigen Anteil des Grundstückskaufpreises ermittelt

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Wer ein bebautes Grundstück kauft, kann einen Teil des Kaufpreises über die Nutzungsdauer abschreiben – nämlich den, der auf das Gebäude entfällt. Das Grundstück selbst dagegen hat keine endliche Nutzungsdauer, daher kann man insoweit auch nichts abschreiben. Wie aber teilt man den Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück auf?

Bislang galt, dass dafür der Kaufvertrag der Maßstab ist. Was im notariellen Vertrag zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude niedergelegt ist, das ist grundsätzlich der Besteuerung zu Grunde zu legen.

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Augen auf beim Grundstücksverkauf: Bundesfinanzministerium veröffentlicht seine Auffassung zur Rückfalloption

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Beim Verkauf von Grundstücken kann es passieren, dass man unversehens in tückische Gewässer gerät: Je nachdem, ob es sich dabei um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt oder nicht, fällt dabei unter den Voraussetzungen des § 9 UStG Umsatzsteuer an – oder nicht. Ob das der Fall ist, hängt zuerst von der Beurteilung durch die Finanzverwaltung ab, und die ist nicht immer ganz leicht vorherzusehen. Deshalb schreibt man in solchen Fällen eine Klausel in den notariellen Kaufvertrag, wonach vereinbart wird, dass zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG optiert wird, soweit die Finanzverwaltung das Vorliegen der Voraussetzungen der Geschäftsveräußerung im Ganzen verneint (sog. Rückfalloption).

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